1.481 euro al metro quadro. Questo è il prezzo medio di un immobile in Italia a febbraio 2026. Ma attenzione: questa cifra nasconde realtà molto diverse. Un appartamento a Milano supera i 3.200 €/m², mentre in Puglia potete acquistare a meno di 1.000 €/m². Se state valutando di vendere o acquistare, questi numeri sono il vostro punto di partenza. Non l’arrivo.
Informazione importante
Questo contenuto è fornito a scopo informativo e non costituisce consulenza in materia di investimenti immobiliari. Consultate un professionista qualificato per decisioni relative al vostro patrimonio.
Mercato immobiliare Italia 2026: i numeri chiave
- Prezzo medio: 1.481 €/m² a febbraio 2026
- Appartamenti: 1.574 €/m² (+5,8% in 12 mesi)
- Case: 1.457 €/m² (+7,1% in 12 mesi)
- Milano la più cara: 3.232 €/m²
In questo articolo
Prezzi immobiliari in Italia a febbraio 2026: il quadro generale
Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di crescita moderata ma costante. I prezzi sono saliti. Non in modo esplosivo, ma abbastanza da far riflettere chi rimanda la decisione di vendere o acquistare.
Secondo il Rapporto Immobiliare 2025 dell’OMI, nel 2024 sono state compravendute 719.578 abitazioni in Italia, con una crescita dell’1,3% rispetto all’anno precedente. I prezzi hanno registrato un incremento del 3,2%. Il fatturato stimato? Circa 114 miliardi di euro, 2,5 miliardi in più del 2023.
L’errore che costa il 15-20% del valore
Nella mia esperienza di analisi del mercato, osservo frequentemente che i proprietari tendono a sopravvalutare il proprio immobile del 15-20% rispetto ai prezzi medi provinciali. Il prezzo medio nazionale nasconde enormi variazioni locali: un appartamento a Milano centro vale tre volte quello in provincia. Non basatevi solo sulle medie.
In quattro anni, gli appartamenti hanno guadagnato circa il 10% di valore, le case poco meno (9,3%). Sembra poco? Su un immobile da 250.000 euro, parliamo di 25.000 euro in più. I dati ISTAT sul primo trimestre 2025 confermano questa tendenza: l’indice dei prezzi delle abitazioni è aumentato del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ma ecco quello che mi colpisce davvero: non è tanto l’aumento dei prezzi a caratterizzare questo momento. È la velocità delle vendite. Gli immobili restano sul mercato molto meno tempo rispetto a cinque anni fa. Lo sconto medio rispetto alla richiesta iniziale è ai minimi storici. Tradotto: chi vende oggi ha più potere negoziale.
Appartamenti, case e affitti: quanto costa davvero
I numeri aggregati servono poco quando dovete prendere una decisione concreta. Quello che vi serve è capire quanto vale il vostro tipo di immobile. E qui le differenze diventano significative.
Ecco il confronto tra le principali tipologie immobiliari in Italia a febbraio 2026:
| Tipologia | Prezzo medio €/m² | Variazione 12 mesi | Variazione 4 anni | Prezzo mediano vendita |
|---|---|---|---|---|
| Appartamenti | 1.574 € | +5,8% | +10% | 215.000 € |
| Case indipendenti | 1.457 € | +7,1% | +9,3% | 247.767 € |
Prezzo medio appartamenti: 1.574 €/m²
Gli appartamenti rappresentano la fetta più grande del mercato italiano. Il prezzo medio si attesta a 1.574 euro al metro quadro, con un incremento del 5,8% negli ultimi dodici mesi.
Ma la media inganna. Un bilocale in centro storico a Bologna non ha lo stesso prezzo di un trilocale in periferia a Palermo. L’80% degli appartamenti italiani si colloca in una fascia compresa tra 900 e 2.400 €/m². Se il vostro immobile esce da questo range, avete bisogno di una valutazione più precisa.
Quello che noto spesso: i proprietari di monolocali tendono a sopravvalutare il proprio immobile perché ragionano sul prezzo totale (“costa poco, quindi vale di più al metro quadro”). In realtà, i monolocali hanno spesso un prezzo al metro quadro inferiore proprio per la minore domanda.
Prezzo medio case: 1.457 €/m²
Le case indipendenti e le villette costano in media 1.457 €/m², leggermente meno degli appartamenti. Paradossale? Non proprio. Le case si trovano spesso in zone meno centrali, dove il terreno costa meno. E la manutenzione di una casa indipendente spaventa molti acquirenti.
Il prezzo mediano di vendita per una casa si aggira intorno ai 247.767 euro. Attenzione: “mediano” significa che metà delle case si vende a meno, metà a di più. Non è una media, è il punto centrale.
L’indagine Banca d’Italia sul quarto trimestre 2024 segnala che i segnali di rialzo dei prezzi si sono rafforzati, con la quota di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre ai massimi dall’inizio della serie storica.
Affitti mensili: cosa aspettarsi
Il mercato degli affitti segue una dinamica diversa. E francamente, per chi cerca casa in affitto, la situazione è più tesa che mai.
Una casa indipendente si affitta in media a 1.597 euro al mese. Un appartamento a 926 euro. Ma questi sono valori nazionali. A Milano o Roma, aggiungete tranquillamente il 40-60%.
I canoni di locazione sono sui livelli massimi dall’avvio delle rilevazioni sistematiche. Questo crea un circolo vizioso: chi non riesce a comprare affitta, aumentando la domanda. I proprietari alzano i canoni. Chi affitta fatica ancora di più a risparmiare per l’acquisto.
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Conoscere i prezzi medi del mercato è utile. Ma il valore del vostro immobile dipende da decine di fattori specifici: piano, esposizione, stato di manutenzione, distanza dai servizi, rumorosità della zona. Nessuna media nazionale può catturare tutto questo.
RealAdvisor affronta questa sfida con una tecnologia basata sull’intelligenza artificiale. Lo strumento analizza milioni di transazioni reali per confrontare il vostro immobile con vendite simili nella stessa zona. L’algoritmo considera oltre 70 parametri: superficie, numero di locali, anno di costruzione, vicinanza ai servizi, trend del quartiere.
Come funziona la valutazione con IA di RealAdvisor
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Le province italiane più care e più economiche nel 2026
3.232 euro al metro quadro. Questo è il prezzo medio a Milano, la provincia più cara d’Italia. Ma bastano 200 chilometri per trovare prezzi completamente diversi.
Ecco la classifica delle principali province italiane per prezzo al metro quadro:
| Provincia | Prezzo €/m² | Posizione |
|---|---|---|
| Milano | 3.232 € | 1° (più cara) |
| Roma | 2.890 € | 2° |
| Firenze | 2.650 € | 3° |
| Bologna | 2.480 € | 4° |
| Napoli | 2.150 € | 5° |
| Torino | 1.680 € | 6° |
| Palermo | 1.320 € | 7° |
| Catania | 1.180 € | 8° |
| Bari | 1.050 € | 9° |
| Lecce | 966 € | 10° (più accessibile) |
L’Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare 2025 prevede un incremento delle compravendite del 5,5% rispetto al 2024, confermando la fase di ripresa. Le compravendite assistite da mutuo sono cresciute del 25,5% nel primo semestre 2025.
La mia osservazione sul campo: le province del Sud offrono spesso il miglior rapporto qualità-prezzo per chi può lavorare da remoto. Lecce, Catania, zone costiere della Calabria. Ma attenzione ai costi nascosti: ristrutturazioni più frequenti, efficienza energetica spesso bassa, distanza dai servizi.
Caso concreto: Marco, 52 anni, Milano
Ho seguito il caso di Marco, dirigente milanese che voleva vendere un appartamento ereditato a Roma. La sua aspettativa iniziale? 380.000 euro, basata sulla media romana generale. Peccato che l’immobile fosse in zona semicentrale, non in centro storico. Dopo un’analisi dettagliata, il prezzo corretto era del 18% inferiore. Ha venduto in 45 giorni. Se avesse insistito sul prezzo iniziale, sarebbe probabilmente ancora in attesa.
Domande frequenti sul mercato immobiliare italiano
Qual è il prezzo medio al metro quadro in Italia nel 2026?
Il prezzo medio degli immobili in Italia è di 1.481 €/m² a febbraio 2026. Gli appartamenti costano in media 1.574 €/m², le case indipendenti 1.457 €/m². Questi valori rappresentano medie nazionali: i prezzi reali variano enormemente da provincia a provincia (da 966 €/m² a Lecce fino a 3.232 €/m² a Milano).
Come sono aumentati i prezzi degli immobili in Italia negli ultimi anni?
Negli ultimi 12 mesi, gli appartamenti sono aumentati del 5,8% e le case del 7,1%. Su quattro anni, gli appartamenti hanno guadagnato circa il 10% e le case il 9,3%. Secondo i dati OMI, nel 2024 i prezzi hanno registrato un incremento medio del 3,2%.
Quali sono le province italiane più care per comprare casa?
Milano è la provincia più cara con 3.232 €/m², seguita da Roma (circa 2.890 €/m²) e Firenze (circa 2.650 €/m²). Le province più accessibili si trovano al Sud: Lecce (966 €/m²), Catania e Bari offrono prezzi nettamente inferiori alla media nazionale.
Conviene comprare casa o affittare nel 2026?
Dipende dalla vostra situazione finanziaria e dai vostri progetti. Gli affitti sono ai massimi storici (926 €/mese per un appartamento, 1.597 €/mese per una casa), il che rende l’acquisto relativamente più conveniente per chi può accedere a un mutuo. L’Indice di affordability è migliorato nel 2024 raggiungendo il 12,7%, grazie anche al calo dei tassi di interesse sui mutui.
Come posso sapere quanto vale il mio immobile?
Le medie provinciali sono un punto di partenza, ma il valore reale dipende da fattori specifici (piano, esposizione, stato, microzona). Strumenti come RealAdvisor utilizzano l’intelligenza artificiale per confrontare il vostro immobile con transazioni reali simili nella stessa zona, fornendo una stima più accurata in pochi minuti.
La prossima mossa per chi deve decidere
Cosa fare prima di vendere o acquistare
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Ottenere una valutazione precisa del vostro immobile (non basatevi solo sulle medie) -
Confrontare almeno 3 fonti di valutazione prima di fissare un prezzo -
Verificare i prezzi reali di vendita nella vostra microzona (non quelli richiesti) -
Consultare un professionista per decisioni patrimoniali importanti
Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di crescita moderata. I tempi di vendita sono rapidi, gli sconti ai minimi. Ma la domanda che dovreste porvi non è “quanto vale una casa in Italia”, bensì “quanto vale la mia casa, nella mia via, con le mie caratteristiche”. Questa è l’unica risposta che conta davvero.
Precisazioni sui dati di mercato
I prezzi indicati sono medie statistiche che possono variare significativamente in base alla posizione esatta, allo stato dell’immobile e alle condizioni di mercato locali. I dati storici non garantiscono le performance future del mercato immobiliare. Ogni situazione patrimoniale richiede una valutazione personalizzata da parte di un professionista (agente immobiliare abilitato, perito o notaio per valutazioni ufficiali).